在現實生活中，因違章建筑大量存在而引起的法律糾紛屢見不鮮，在法律實務中，由于立法的缺位和行政管理措施的不健全以及違章建筑事關當事人的根本經濟利益等多方原因，使得如何更好地處理違章建筑問題顯得至關重要。而很多小區也存在著同樣的問題，違建情況時有發生，那么小區違建是如何來認定的？有哪些類型？

一、違章建筑的認定

違章建筑是違反了《土地管理法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規的規定而建造的建筑物。違章建筑可以分為兩類，一是違反《土地管理法》，未取得建設用地使用權而建造的建筑物;二是違反《城鄉規劃法》，未獲得規劃許可或者違反規劃許可，擅自在自己享有建設用地使用權的土地上建造的建筑物。

《土地管理法》第五十三條規定：“經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。”據此，建設單位在建造建筑物之前應取得建設用地使用權，否則該建筑物構成違章建筑。

《城鄉規劃法》第三十七條第一款規定：“在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。”第三十八條第二款規定：“以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。”因此，無論是以劃撥方式還是以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，建設單位都應向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門申請辦理建設用地規劃許可證。

此外，《城鄉規劃法》第四十條第一款還規定：“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。”

所以，在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設單位未依法取得這些證件就建造的建筑物構成違章建筑。

綜上，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》相關規定而建造的建筑物均構成違章建筑，縣級以上地方人民政府的土地行政主管部門和城鄉規劃主管部門或鄉、鎮人民政府分別是處理城市和鄉、村莊違章建筑的行政主管部門，是違章建筑的確認機關，擁有對違章建筑進行處理的行政執法權。

二、小區違建范圍及處罰

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

(四)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;

(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

(六)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(七)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;

(八)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

《物業管理條例》第六十六條　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款。

所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(中華人民共和國建設部令 第 110 號)

第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

(一)搭建建筑物、構筑物;

(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

(三)拆改供暖管道和設施;

(四)拆改燃氣管道和設施。

本條所列第(一)項、第(二)項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準;第(三)項行為，應當經供暖管理單位批準;第(四)項行為應當經燃氣管理單位批準。

第三十九條 未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《中華人民共和國城鄉規劃法》及相關法規的規定處罰。

第四十條 裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

第四十一條 裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的。

由建設行政主管部門責令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

第四十二條 物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

第四十三條 有關部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。