房產(chǎn)市場(chǎng)上除了大家熟悉的商品房買(mǎi)賣(mài)外，其實(shí)也是可以購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房的，只要?jiǎng)舆w房產(chǎn)權(quán)齊備的話，那么也是可以跟普通的商品房一樣進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)與過(guò)戶的，不過(guò)這種房子也是存在風(fēng)險(xiǎn)的。那么動(dòng)遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎，動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

一、何為拆遷安置房？

安置房主要是為了配合相關(guān)部門(mén)的征地拆遷項(xiàng)目，是相關(guān)部門(mén)為被拆遷人或者承租人修建的拆遷后居住的房屋。

安置房一般有兩種：

一類是類似于商品房的安置房，這類房屋的發(fā)放主要是針對(duì)重大的城市建設(shè)而量身定做的，這類房屋是完全屬于個(gè)人的，唯一的限制就是取得產(chǎn)權(quán)以后的五年內(nèi)不可以進(jìn)行交易，最為典型的就是上海為準(zhǔn)備世博會(huì)召開(kāi)進(jìn)行的拆遷活動(dòng)。

另一類就是房地產(chǎn)公司為了開(kāi)發(fā)地皮圍而為被拆遷人準(zhǔn)備的低層次的商品房屋。

二、動(dòng)遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？

拆遷安置房其實(shí)是可以買(mǎi)賣(mài)的，當(dāng)然比商品房的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)得大。拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1、由于安置房沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法過(guò)戶，造成買(mǎi)方付了房款，但卻無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)方的權(quán)益處于一種不確定的狀態(tài)。

2、因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，造成買(mǎi)方無(wú)法確認(rèn)賣(mài)方究竟是不是擬賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)人。賣(mài)方出示的安置補(bǔ)償協(xié)議和房屋之間難以建立關(guān)聯(lián)。

3、賣(mài)方將房屋賣(mài)一個(gè)買(mǎi)家之后，有可能會(huì)再賣(mài)給其它人，這樣買(mǎi)方就會(huì)無(wú)端轉(zhuǎn)入與第三人的官司之中。

4、房屋如果升值較多，賣(mài)方可能會(huì)反悔，買(mǎi)賣(mài)合同有被法院判定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。在此種情況下，其實(shí)買(mǎi)方并非處于無(wú)保護(hù)狀態(tài)。

三、購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房有何風(fēng)險(xiǎn)？

安置房的購(gòu)買(mǎi)也是基于個(gè)人身份進(jìn)行的，被拆遷人是適格主體，那么可以獲得政府的安置房補(bǔ)貼，初次之外是不可以的。安置房的買(mǎi)賣(mài)交易從法律上講是允許的，從市場(chǎng)行情上講是劃算的。安置房買(mǎi)賣(mài)最大的隱形糾紛便是無(wú)法一次性辦理完畢手續(xù)，如果本身和售房人關(guān)系不錯(cuò)，那么也不擔(dān)心后續(xù)售房人不配合辦理手續(xù)，如果和售房人的關(guān)系較為尷尬或是遇上無(wú)理取鬧的售房人，后續(xù)辦理手續(xù)便是一個(gè)比較麻煩的事情。安置房的缺陷主要有以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，安置房的買(mǎi)賣(mài)必須在獲得所有權(quán)之后的五年之后才可以進(jìn)行，在這五年內(nèi)進(jìn)行交易，即使是已經(jīng)簽訂相關(guān)合同并交付房屋也是無(wú)效的，售房人依然可以讓買(mǎi)房搬離安置房，是否完成買(mǎi)房手續(xù)是房屋買(mǎi)賣(mài)是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆遷，安置房的買(mǎi)方與拆遷補(bǔ)償無(wú)關(guān)。

很多城市的城市化發(fā)展比較快，有很多安置房在修建后的幾年就會(huì)經(jīng)歷第二次的拆遷，第二次拆遷的補(bǔ)償往往是比安置房買(mǎi)賣(mài)時(shí)的價(jià)格要高，對(duì)于高出來(lái)的部分從法律上來(lái)講與買(mǎi)方是沒(méi)有關(guān)系的，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方：一方面，二次拆遷的房屋是屬于原房屋的變形，是依賴原房屋的，并非是不依賴于原房屋的孳息與買(mǎi)房無(wú)關(guān)，另一方面賣(mài)方獲得二次拆遷的升值利益是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得的，合法合理。

第三，不確定不穩(wěn)定因素過(guò)多

在安置房的購(gòu)置過(guò)程中，如果出現(xiàn)賣(mài)方死亡或者死亡后涉及遺產(chǎn)繼承糾紛，這都將大大降低安置房購(gòu)買(mǎi)的穩(wěn)定性。對(duì)于安置房的國(guó)家稅收等政策也將影響買(mǎi)賣(mài)雙方的交易。

四、動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

1、要求所有共有人在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽名，否則會(huì)面臨房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的要出具經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，或聘請(qǐng)律師見(jiàn)證委托書(shū)。

2、合同中明確約定，如出賣(mài)人料理產(chǎn)證時(shí)不予配合的法律后果。

3、合同條款設(shè)定時(shí)最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內(nèi)不過(guò)戶交易、一房二賣(mài)、抵押他人時(shí)的違約責(zé)任適當(dāng)重些，合同中設(shè)定擔(dān)保人或擔(dān)保物。

4、3年內(nèi)如發(fā)生意外事件等法律事實(shí)，如死亡、繼承、贈(zèng)與、抵債、財(cái)富因訴訟被執(zhí)行、再動(dòng)遷，要確定當(dāng)出現(xiàn)這一情況時(shí)的解決方法。

5、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買(mǎi)賣(mài)合同，決定購(gòu)買(mǎi)前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣(mài)方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。

6、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買(mǎi)方保管，并由買(mǎi)方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣(mài)方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買(mǎi)方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買(mǎi)方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶條件時(shí)，即使賣(mài)方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶給買(mǎi)方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。

五、如何降低風(fēng)險(xiǎn)？

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

綜上，安置房的買(mǎi)賣(mài)是受房產(chǎn)管理部門(mén)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記決定的，一般有以下幾種情況：

一、有房屋權(quán)屬證書(shū)即可按照普通商品房的程序買(mǎi)賣(mài)。

二、若未獲得房屋權(quán)屬證書(shū)而進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)就要依據(jù)法律進(jìn)行約束了。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由此可知，沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)法院一般會(huì)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，在拿到房屋權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程中，造成一方因房?jī)r(jià)漲跌而造成的損失，應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。

三、如果在房屋買(mǎi)賣(mài)交易達(dá)成后獲得房屋權(quán)屬證書(shū)，但雙方存在爭(zhēng)議，法院則視為買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，買(mǎi)方可以申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶。