法律要點：行政機關違法強制拆除原告房屋，人民法院判決予以行政賠償時，賠償標準不得低于原告依照征收補償方案可以獲得的征收補償標準。原告請求賠償依照征收補償方案可以獲得的獎勵，人民法院應當予以支持。

案情簡介

居民范某在某市甲區有一處位于集體土地上的村民安置房，于2000年領取了房產證，后又購買配套車庫一處。2007年5月，該省政府作出批復，將范某房屋所在集體土地征為國有。甲區政府于2010年9月30日發布征地拆遷公告，決定對該區域進行拆遷。因范某與拆遷單位未能達成安置補償協議，區政府于2011年1月對范某房屋、車庫及鴿子籠實施強制拆除。范某不服提起訴訟，請求確認強制拆除行為違法并行政賠償。

法院審理

一審判決認為，根據《土地管理法實施條例》第二十五條的規定，在對補償標準有爭議且未能達成補償協議的情況下，甲區政府實施強制拆除程序違法，由此造成范某的財產損失，應予賠償。房屋、車庫及鴿子籠的損失賠償數額應以評估報告為準，共計106萬余元。區政府未提供證據證明其在實施行政強制拆除過程中采取了證據保全措施，也不能證明其按照正當程序原則妥善保管了范某的室內物品，對此應該承擔舉證不能的法律責任。根據范某提供的被拆除房屋室內照片，酌定賠償物品損失2萬元。范某提出按照《沈陽市人民政府辦公廳關于進一步做好城市房屋拆遷補償安置工作的通知》(以下簡稱《補償通知》)規定，區政府應按18元/平方米的標準賠償臨時安置補助費，因范某未提供相關證據證明該部分損失實際發生，對其該項賠償請求不予支持。判決確認強制拆除行為違法;區政府賠償范某房屋、車庫及鴿子籠等房產損失106萬余元、物品損失2萬元;駁回范某其他訴訟請求。

二審判決認為，涉案房屋所在地已被納入城市規劃區，故應參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對被征地上原農村居民所有的房屋予以補償安置。范某主張，應當根據《補償通知》規定，在評估價格基礎上上浮30%予以賠償。確定違法拆遷行政賠償的數額時，應當考量相關安置補償文件的規定，不能因違法行為而減少當事人應當得到的補償利益，涉案房屋的賠償數額應在市場評估價格基礎上上浮25%為宜。涉案車庫和鴿子籠不屬于文件規定的上浮范圍，應依評估結論作為賠償數額。區政府強制拆除房屋后，沒有提供周轉用房，也沒有提供臨時安置補助費，對此應根據《補償通知》的計算標準，確定租房損失為每月900元。自2011年1月房屋被強制拆除行為至判決作出之日，應賠償范某租房損失4.32萬元。故改判區政府賠償范某房屋損失98.8萬元，租房損失4.32萬元。

區政府申請再審稱：本案屬于集體土地征收房屋拆遷，應參照《土地管理法》有關征收集體土地房屋的補償標準，而不是國有土地上房屋征收補償標準。本案評估基準日為2014年4月，而涉案房屋拆除的時間為2011年1月，評估時點的市場價值遠遠高于拆除時的市場價值;范某的車庫、鴿子籠并未辦理所有權證，評估時也一并進行了評估，程序違法。涉案房屋是村經濟集體居民安置用房，根據國土資發〔2004〕234號《關于加強農村宅基地管理的意見》文件規定，只有戶籍為該村的居民才有權購買，而范某戶籍并不在該村，購買該房本身就違法，應屬無效，權屬是否合法存在爭議?！堆a償通知》中所規定的上浮是針對正常拆遷安置時房屋的市場評估價格而言，并不適用于訴訟時的市場評估價格。范某并未提供證據證明租房損失已經實際發生，二審以補償安置費用標準作為租房損失依據，于法無據。

最高人民法院經審查認為，房屋征收過程中，行政機關違法拆除被申請人房屋，造成相應的房屋價值、屋內物品以及因房屋被強制拆除而形成的房租等實際損失，行政機關依法應當予以賠償。區政府申請再審的理由不能成立，裁定駁回區政府的再審申請。

法律評析

一、關于參照國有土地上房屋征收補償標準予以賠償問題。

《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》規定，行政機關征收農村集體土地之后，被征收土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款亦規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。最高人民法院上述答復意見和司法解釋的精神實質是一致的，即：在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區，基本實現了城鎮化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。司法解釋之所以作如此規定，其目的在于避免同區域內原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準，充分保障原集體土地上房屋權利人的合法權益。

本案中，涉案房屋所在的集體土地于2007年被征為國有，當時并未對房屋進行征收補償。涉案房屋被征收時，坐落在已被征收的國有土地上，且所在區域已經納入城市規劃區，基本實現城鎮化。鑒于此，二審判決參照國有土地上房屋征收補償標準予以行政賠償，并無不當。

二、關于以決定賠償時的市場評估價予以賠償問題。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十條規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。也就是說，在正常的征收補償過程中，征收管理部門應當以房屋征收決定公告之日為評估時點，依法委托評估機構對被征收房屋進行市場價格評估，并據此予以補償。

行政法規和規章之所以選擇征收公告之日作為評估時點，目的在于保障對被征收房屋價值的補償不低于同時期類似房地產的市場價格，被征收人用獲得的補償款在市場上能夠購買到與被征收房屋區位、結構、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財產權益不因房屋征收而受到減損。根據這一立法目的，如果房屋征收決定的公告時間與征收補償時間相隔時間過長，市場行情發生變化，以公告之日的市場價格進行補償不能確保被征收人獲得足額補償時，則應以補償時的房屋市場價格確定房屋征收補償數額。在違法強制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數額不應低于賠償時被征收房屋的市場價格。否則，因違法強制拆除房屋行為，行政機關付出的行政賠償數額還要低于其合法征收支付的補償數額，其實質效果是鼓勵行政機關違法強制拆除。鑒于此，在違法強制拆除房屋的情形下，人民法院以決定賠償時的市場評估價格對被征收人予以行政賠償，符合房屋征收補償的立法目的。區政府主張應當以拆除時房屋的市場評估價格予以賠償，理由不能成立。至于區政府提出的評估價格遠遠高于評估時點同類地塊房屋的市場價格問題，因其未提供充分證據予以證明，不予支持;由于區政府違法強制拆除，造成范某對房屋裝修損失情況無法舉證證明，評估機構根據范某單方介紹的裝飾裝修情況，在合乎情理的范圍內作出評估，不違反行政訴訟證據采信規則，政府對評估報告裝修損失提出的質疑，理由不能成立;征收之前，區政府及相關政府職能部門并未將范某未辦理所有權證的車庫、鴿子籠認定為違法建筑物，評估機構對車庫、鴿子籠一并予以評估不違反法律規定;因范某已經取得涉案房屋所有權證書，區政府以其戶籍不屬于土地所屬村，無權購買涉案房產為由，主張涉案房屋權屬存在爭議，與事實不符，理由亦不能成立。

三、關于市場評估價基礎上上浮25%予以賠償問題。

《補償通知》和《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十四條規定，征收住宅房屋，實施貨幣補償的，補償標準在被征收房屋房地產市場評估價格基礎上上浮20%~30%。上述規定一脈相承，是沈陽市政府制定的一項惠民政策，目的是維護被征收人的合法權益，該規定符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定的基本原則，依法有效。根據因違法強制拆除被征收人獲得的行政賠償不應低于合法征收獲得補償的基本原則，行政賠償應當包含被征收人依照地方行政規范性文件在合法征收中可獲得的優惠。本案中，二審判決結合案件實際情況，在市場評估價格的基礎上，酌定上浮25%予以賠償，較好地保護了范某的合法權益，判決結果依法有據，合乎法理和情理。

四、關于租房損失的賠償問題。

《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第六十八條規定，根據日常生活經驗法則推定的事實，“法庭可以直接認定”。也就是說，依據生活常理能夠推定的事實，無需當事人舉證證明。本案中，盡管范某未舉證證明房屋被強拆后實際支付了房租，但在居住房屋被強制拆除的情況下，范某無論是租住他人房屋，或者另行購房居住，還是投親靠友借住他人家中，在獲得賠償之前，其因失去原有住房另行安排住處的損失都是實際存在的。即便是投親靠友，未實際支出房租，只是親朋好友免除了其房租損失而已。而在法律上，并不能因為親朋好友的饋贈而免除侵權人的賠償責任。因此，根據經驗法則可以推定：在房屋被強制拆除的情況下，范某的房租損失是必然存在的。據此，二審判決在范某未出具實際支付租金證據的情況下，認定租金損失存在，符合行政訴訟事實認定的基本規則。